در سناریوی آموزشی، متقاضی ویزای سرمایه‌گذاری یا اقامت نیاز داشت ارزش روز دارایی‌های داخل ایران را برای وکیل مهاجرت و تکمیل پرونده مالی مستند کند. دارایی‌ها شامل دو ملک، یک واحد تجاری و سهم مالکیت در یک شرکت خانوادگی بود. چالش اصلی این بود که گزارش ارزیابی دارایی با گواهی بانکی تمکن مالی اشتباه نشود.
روش
ابتدا Requirement برنامه مقصد دریافت شد؛ سپس مالکیت هر دارایی، تاریخ مبنا و قابلیت ارزیابی کنترل شد. املاک توسط صلاحیت مرتبط ارزش‌گذاری و خروجی با تاریخ مشخص تهیه شد. برای ترجمه رسمی، نام مالک و مشخصات سند یکدست شد و اقلام خارج از صلاحیت به متخصص مرتبط ارجاع شد.
خروجی
خروجی آموزشی شامل جدول دارایی‌ها، ارزش روز هر قلم، جمع ارزش ارزیابی‌شده، روش و محدودیت‌ها و نسخه مناسب ترجمه بود. در گزارش تصریح شد که پذیرش این مستندات به‌عنوان Proof of Funds یا Net Worth به مقررات کشور و نوع ویزا بستگی دارد.
پایان‌کار ۲٬۴۸۰ مترمربع اعیان را نشان می‌داد اما برداشت وضع موجود حدود ۲٬۸۱۲ مترمربع بود. حدود ۳۳۲ مترمربع اضافه‌بنا در طبقه آخر و بخشی از زیرزمین مشاهده شد. همچنین بخشی از زیرزمین به فضای فروش و انبار فعال تبدیل شده بود در حالی که در مدارک کاربری متفاوتی داشت.
روش
ارزش عرصه و اعیان دارای مدرک با شواهد بازار تجاری–اداری بررسی شد. بخش‌های دارای ابهام مجوز جداگانه مشخص شدند و اثر آنها بدون فرض قطعی قانونی در سناریوهای جدا نمایش داده شد. مقایسه‌های بازار از نظر عرض گذر، بر تجاری، سن بنا، پارکینگ و کیفیت بهره‌برداری تعدیل شدند.
خروجی
گزارش نمونه ارزش بازار بخش دارای پشتوانه مدارک را جدا ارائه کرد و برای قسمت‌های دارای ابهام، وضعیت مشاهده‌شده و محدودیت را توضیح داد. بانک یا مؤسسه مالی خود درباره پذیرش، ضریب وثیقه و مدارک تکمیلی تصمیم می‌گیرد.
مساحت مبایعه‌نامه قدیمی ۱٬۴۲۰ مترمربع بود، برداشت وضع موجود ۱٬۳۴۸٫۶۵ مترمربع به دست آمد و در ضلع شرقی حدود ۳۷٫۴ مترمربع هم‌پوشانی با محدوده مورد استفاده همسایه مشاهده شد. توصیف حد شمالی در یکی از قولنامه‌ها نیز با نقشه قدیمی هم‌خوانی کامل نداشت.
روش
ابتدا زنجیره مدارک و سند پایه بررسی شد، سپس برداشت مختصات‌دار و تطبیق با آثار تصرف و حدود مجاور انجام گرفت. اختلاف‌ها در جدول جداگانه ثبت شد و هیچ مرزی صرفاً برای نزدیک‌کردن مساحت به عدد قرارداد جابه‌جا نشد. روش تکمیلی شامل کنترل مدارک، بازدید یا تحلیل فنی، ثبت مغایرت، محاسبه، Cross-check و کنترل نهایی است.
خروجی
خروجی نمونه شامل نقشه مختصات‌دار، جدول مختصات گوشه‌ها، مقایسه مساحت اسناد با وضع موجود، عکس نقاط مرزی و شرح تعارض است. پذیرش ادعا، تعیین مالکیت و صدور سند در صلاحیت مرجع ثبتی باقی می‌ماند.
دفتر دارایی دو ردیف جداگانه برای یک سوله داشت؛ نقشه قدیمی مساحت سوله شماره ۲ را ۳٬۴۸۰ مترمربع نشان می‌داد اما برداشت و مدارک تکمیلی ۳٬۶۳۸ مترمربع را تأیید می‌کرد. همچنین یک الحاق سبک ۲۲۰ مترمربعی فاقد ردیف مستقل بود.
روش
زمین با شواهد بازار صنعتی و تعدیل بابت دسترسی، مساحت و وضعیت حقوقی بررسی شد. ساختمان‌ها با هزینه جایگزینی مستهلک‌شده و کنترل بازار املاک صنعتی ارزیابی شدند. اقلام ماشین‌آلات و تأسیسات تخصصی از دامنه ساختمان جدا شدند. روش تکمیلی شامل کنترل مدارک، بازدید یا تحلیل فنی، ثبت مغایرت، محاسبه، Cross-check و کنترل نهایی است.
خروجی
جدول نهایی نمونه هر ساختمان را به یک شناسه فیزیکی، ردیف دفتر دارایی و مدرک پشتیبان متصل کرد. ردیف تکراری حذف و الحاق فاقد مدرک در ستون محدودیت‌ها جدا گزارش شد. پذیرش حسابداری تجدید ارزیابی خارج از اظهارنظر کارشناسی باقی ماند.
همه تأخیرهای تقویمی الزاماً قابل انتساب به یک طرف نبودند. همچنین برخی مقادیر صورت‌وضعیت بر مبنای نقشه اولیه ثبت شده بود ولی اجرا مطابق نقشه اصلاحی انجام شده بود.
روش
مقادیر با نقشه و شواهد اجرا کنترل، آیتم‌های جدید از آیتم‌های فهرست‌بهایی تفکیک و اثر تغییرات بر مسیر بحرانی فقط در بازه‌هایی بررسی شد که مدارک زمان‌بندی کافی وجود داشت. موارد فاقد پشتوانه مستند جدا ماندند. روش تکمیلی شامل کنترل مدارک، بازدید یا تحلیل فنی، ثبت مغایرت، محاسبه، Cross-check و کنترل نهایی است.
خروجی
گزارش نمونه جدول ادعاها، مدرک پشتیبان، وضعیت پذیرش فنی، محاسبه مقدار و محدودیت‌های تحلیل زمان را ارائه می‌کند و درباره مسئولیت قراردادی نهایی یا حکم پرداخت تصمیم نمی‌گیرد.
اگر ارزش‌گذاری روی عناوین حسابداری بدون تطبیق فیزیکی انجام می‌شد، احتمال دوباره‌شماری یک زمین و جاافتادن دو ساختمان وجود داشت. همچنین تاریخ مبنای گزارش مالی باید با تاریخ ارزش‌گذاری یکسان می‌شد.
روش
برای هر دارایی یک شناسه یکتا ساخته شد؛ سند، پلاک، آدرس عمومی، کد حسابداری و وضعیت بهره‌برداری به هم متصل شدند. پس از رفع مغایرت‌ها، ارزش‌گذاری هر طبقه دارایی با روش متناسب انجام و جدول پل بین دفتر و گزارش کارشناسی ساخته شد.
خروجی
خروجی نمونه علاوه بر ارزش، جدول Reconciliation بین دفتر دارایی و دارایی فیزیکی را ارائه می‌کند تا حسابرس بتواند منشأ هر رقم را تا سند و بازدید دنبال کند. این نتیجه باید همراه تاریخ مبنا، فرض‌ها، محدودیت‌ها و شواهد همان پرونده خوانده شود.
نمونه‌های اجاره بازار بعضاً فقط مربوط به سالن مسقف بودند و محوطه، دفتر و امکانات بارگیری متفاوت داشتند؛ بنابراین مقایسه مستقیم نرخ هر متر بدون تفکیک اجزا می‌توانست نتیجه را منحرف کند.
روش
اجاره بازار برای سالن، محوطه و فضای اداری به تفکیک تحلیل و سپس بابت دسترسی، ارتفاع، کیفیت کف، خدمات و اندازه تعدیل شد. دوره مورد بررسی به بازه‌های زمانی همگن تقسیم شد تا تغییر شرایط بازار پنهان نماند. روش تکمیلی شامل کنترل مدارک، بازدید یا تحلیل فنی، ثبت مغایرت، محاسبه، Cross-check و کنترل نهایی است.
خروجی
گزارش نمونه نرخ‌های جزء، نحوه تجمیع، دوره‌های زمانی و محدودیت‌ها را نشان می‌دهد و درباره استحقاق قراردادی، خسارت تأخیر یا نحوه اجرای حکم تصمیم نمی‌گیرد. این نتیجه باید همراه تاریخ مبنا، فرض‌ها، محدودیت‌ها و شواهد همان پرونده خوانده شود.
هزینه تاریخی به دلیل تورم و تغییر نرخ ارز نماینده ارزش روز نبود. همچنین ظرفیت اسمی برخی تجهیزات با ظرفیت قابل استفاده فعلی متفاوت بود و باید استهلاک عملکردی جدا از عمر تقویمی بررسی می‌شد.
روش
برای اقلام قابل جایگزینی، هزینه جایگزینی نو با تعدیلات فنی و استهلاک فیزیکی/عملکردی استفاده شد. در اقلام دارای بازار دست‌دوم، شواهد بازار به‌عنوان کنترل متقابل بررسی شد. تجهیزات خارج از سرویس جداگانه تحلیل شدند. روش تکمیلی شامل کنترل مدارک، بازدید یا تحلیل فنی، ثبت مغایرت، محاسبه، Cross-check و کنترل نهایی است.
خروجی
خروجی نمونه شامل شناسنامه هر تجهیز، وضعیت بهره‌برداری، روش، عمر مؤثر، مبنای هزینه جایگزینی و ارزش نهایی گروه‌بندی‌شده است؛ ارزش زمین و ساختمان در این گزارش نیست.
بخشی از اختلاف می‌توانست ناشی از تعریض معبر و بخشی ناشی از خطای تبدیل توصیف قدیمی حدود به سیستم مختصات فعلی باشد. بدون بررسی سوابق ثبتی، نسبت‌دادن کل کسری به همسایه قابل دفاع نبود.
روش
حدود توصیفی، طول اضلاع، نقشه‌های قدیمی و برداشت جدید در یک چارچوب واحد مقایسه شد. نقاط کنترل پایدار جدا و نواحی کم‌اطمینان مشخص شدند؛ نتیجه هندسی از داوری مالکیت تفکیک شد. روش تکمیلی شامل کنترل مدارک، بازدید یا تحلیل فنی، ثبت مغایرت، محاسبه، Cross-check و کنترل نهایی است.
خروجی
گزارش نمونه نقشه تطبیقی، جدول اضلاع، محدوده اختلاف و مدارک موردنیاز برای ادامه بررسی ثبتی را ارائه می‌کند؛ تعیین مالکیت نهایی یا اصلاح سند در اختیار مرجع ذی‌صلاح است.
ساختمان سابقه ترک مویی قدیمی نیز داشت؛ بنابراین تمام آسیب‌ها را نمی‌شد صرفاً به گودبرداری مجاور منتسب کرد. تفکیک آسیب قدیمی، آسیب فعال و عیب اجرایی داخلی بخش اصلی کار بود.
روش
الگوی ترک، مسیر بار، محل گود، زمان ظهور نشانه‌ها و شواهد پیشین مقایسه شد. برآورد خسارت فقط برای تعمیرات لازم جهت بازگرداندن وضعیت آسیب‌دیده به شرایط متعارف انجام و هزینه نوسازی یا ارتقای دلخواه حذف شد. روش تکمیلی شامل کنترل مدارک، بازدید یا تحلیل فنی، ثبت مغایرت، محاسبه، Cross-check و کنترل نهایی است.
خروجی
نتیجه نمونه شدت و گستره آسیب، شواهد مؤثر در رابطه زمانی/فنی، اقدامات فوری و برآورد هزینه تعمیر را بیان می‌کند و درباره مسئولیت حقوقی نهایی طرفین تصمیم نمی‌گیرد.
ظاهر فعلی ساختمان می‌توانست قدمت را جوان‌تر از واقع نشان دهد. از سوی دیگر یک تاریخ درج‌شده روی قبض به‌تنهایی برای تعیین سال ساخت کفایت نداشت.
روش
خط زمانی مدارک با شواهد فیزیکی مانند تیپ سازه، نوع سقف، مصالح دیوار، اتصالات، مسیرهای تأسیساتی و آثار بازسازی مقایسه شد. به‌جای اعلام یک سال قطعی، برای هر بخش بازه زمانی و سطح اطمینان تعیین شد. روش تکمیلی شامل کنترل مدارک، بازدید یا تحلیل فنی، ثبت مغایرت، محاسبه، Cross-check و کنترل نهایی است.
خروجی
گزارش نمونه بین قدمت فیزیکی، تاریخ اسناد و زمان بازسازی تفکیک می‌کند و تصریح دارد که قدمت فنی لزوماً معادل وضعیت قانونی یا تاریخ صدور مجوز نیست. این نتیجه باید همراه تاریخ مبنا، فرض‌ها، محدودیت‌ها و شواهد همان پرونده خوانده شود.
قرارداد اولیه و تمدید بعدی شرایط متفاوتی داشتند و لازم بود ارزش حقوق قراردادی از ارزش تجهیزات و دکوراسیون جدا بماند. همچنین نمونه‌های بازار از نظر بر و عمق مغازه همگن نبودند.
روش
تحلیل بر پایه مقایسه معاملات/پیشنهادهای قابل اتکا برای حقوق تجاری مشابه، تعدیل بابت بر، مساحت، عمق، کیفیت دسترسی و شرایط تصرف انجام شد و ارزش تجهیزات قابل جابه‌جایی از محاسبه سرقفلی خارج ماند. روش تکمیلی شامل کنترل مدارک، بازدید یا تحلیل فنی، ثبت مغایرت، محاسبه، Cross-check و کنترل نهایی است.
خروجی
گزارش نمونه، مبانی ارزش‌گذاری، اوصاف واحد، وضعیت قراردادهای ارائه‌شده و موارد خارج از دامنه را مشخص می‌کند و درباره استحقاق حقوقی هر طرف تصمیم نمی‌گیرد. این نتیجه باید همراه تاریخ مبنا، فرض‌ها، محدودیت‌ها و شواهد همان پرونده خوانده شود.
مساحت یکی از واحدها در اجاره‌نامه با صورت‌مجلس تفکیکی تطابق کامل نداشت و برای دو واحد، مبلغ ودیعه و اجاره جاری نمی‌توانست مستقیماً جایگزین ارزش سرمایه‌ای ملک شود.
روش
ارزش‌گذاری با رویکرد مقایسه بازار انجام و برای طبقه، بر، دسترسی، پارکینگ، کیفیت و اندازه تعدیل شد. درآمد اجاری صرفاً به‌عنوان کنترل معقولیت و نه روش اصلی استفاده شد. روش تکمیلی شامل کنترل مدارک، بازدید یا تحلیل فنی، ثبت مغایرت، محاسبه، Cross-check و کنترل نهایی است.
خروجی
نتیجه نمونه، ارزش روز در تاریخ مبنا همراه با مشخصات ثبتی، وضعیت تصرف، مفروضات، جدول واحدها و محدودیت استفاده است. هرگونه تصمیم اعتباری به سیاست بانک مربوط است. این نتیجه باید همراه تاریخ مبنا، فرض‌ها، محدودیت‌ها و شواهد همان پرونده خوانده شود.
دو ردیف دفتر دارایی با یک ساختمان فیزیکی تطبیق داشتند و مساحت یکی از سوله‌ها در نقشه قدیمی با برداشت وضع موجود اختلاف داشت. همچنین بخشی از تأسیسات باید از ارزش ساختمان تفکیک می‌شد.
روش
برای زمین از شواهد معاملات و پیشنهادهای قابل اتکاتر در پهنه صنعتی و تعدیل بابت دسترسی، مساحت و وضعیت حقوقی استفاده شد. برای ساختمان‌ها روش هزینه جایگزینی مستهلک‌شده با کنترل بازار املاک صنعتی به‌کار رفت و تأسیسات تخصصی از دامنه ساختمان جدا شد.
خروجی
خروجی نمونه شامل جدول دارایی به تفکیک پلاک/ساختمان، تاریخ مبنا، روش ارزش‌گذاری، ارزش هر گروه و فهرست اقلام خارج از دامنه است. گزارش درباره پذیرش افزایش سرمایه یا نحوه ثبت حسابداری اظهار نظر نمی‌کند.
واحد مسکونی مجاور موتورخانه و اتاق پمپ قرار دارد و مالک از صدای مداوم، لرزش و گرمای موضعی شکایت دارد. او معتقد است حتی پس از تعمیر تجهیزات، موقعیت واحد نسبت به سایر واحدهای ساختمان نامطلوب‌تر است و در فروش با مقاومت خریداران مواجه می‌شود. موضوع کارشناسی، بررسی اثر پایدار این مزاحمت بر ارزش واحد است.
روش
بررسی اسناد و مدارک مؤثر، بازدید میدانی، تطبیق وضع موجود با مستندات و کنترل نتیجه با شواهد فنی و بازار متناسب با موضوع پرونده. روش تکمیلی شامل کنترل مدارک، بازدید یا تحلیل فنی، ثبت مغایرت، محاسبه، Cross-check و کنترل نهایی است.
خروجی
نظریه کارشناسی بازسازی‌شده و ناشناس‌سازی‌شده با حذف اطلاعات هویتی و ارقام محرمانه این نتیجه باید همراه تاریخ مبنا، فرض‌ها، محدودیت‌ها و شواهد همان پرونده خوانده شود.
قطعه زمینی در محدوده شهری دارای مساحت مناسب اما بر کم و عمق زیاد است. یکی از اضلاع نیز شکست دارد و قطعه به شکل ذوزنقه نامنظم دیده می‌شود. مالک قیمت خود را با زمین مستطیلی مجاور مقایسه می‌کند، در حالی که خریدار معتقد است شکل زمین سطح قابل ساخت و پارکینگ را محدود می‌کند.
روش
بررسی اسناد و مدارک مؤثر، بازدید میدانی، تطبیق وضع موجود با مستندات و کنترل نتیجه با شواهد فنی و بازار متناسب با موضوع پرونده. روش تکمیلی شامل کنترل مدارک، بازدید یا تحلیل فنی، ثبت مغایرت، محاسبه، Cross-check و کنترل نهایی است.
خروجی
نظریه کارشناسی بازسازی‌شده و ناشناس‌سازی‌شده با حذف اطلاعات هویتی و ارقام محرمانه این نتیجه باید همراه تاریخ مبنا، فرض‌ها، محدودیت‌ها و شواهد همان پرونده خوانده شود.
ملکی در انتهای یک بن‌بست باریک قرار دارد و ورود خودروهای بزرگ یا گردش آسان خودرو در آن دشوار است. مالک معتقد است آرامش و امنیت بن‌بست مزیت است، در حالی که خریدار کاهش دسترسی را عامل افت قیمت می‌داند. کارشناسی باید این دو اثر را بر اساس رفتار واقعی بازار متعادل کند.
روش
بررسی اسناد و مدارک مؤثر، بازدید میدانی، تطبیق وضع موجود با مستندات و کنترل نتیجه با شواهد فنی و بازار متناسب با موضوع پرونده. روش تکمیلی شامل کنترل مدارک، بازدید یا تحلیل فنی، ثبت مغایرت، محاسبه، Cross-check و کنترل نهایی است.
خروجی
نظریه کارشناسی بازسازی‌شده و ناشناس‌سازی‌شده با حذف اطلاعات هویتی و ارقام محرمانه این نتیجه باید همراه تاریخ مبنا، فرض‌ها، محدودیت‌ها و شواهد همان پرونده خوانده شود.
یک ملک مسکونی قدیمی دارای دو ورودی از دو گذر متفاوت است. مالک معتقد است این ویژگی باعث می‌شود ملک ارزش بیشتری نسبت به املاک مشابه داشته باشد، زیرا می‌توان آن را برای دو خانوار یا دو فعالیت مجزا استفاده کرد. سؤال کارشناسی این است که دو ورودی تا چه حد واقعاً مزیت اقتصادی ایجاد می‌کنند.
روش
بررسی اسناد و مدارک مؤثر، بازدید میدانی، تطبیق وضع موجود با مستندات و کنترل نتیجه با شواهد فنی و بازار متناسب با موضوع پرونده. روش تکمیلی شامل کنترل مدارک، بازدید یا تحلیل فنی، ثبت مغایرت، محاسبه، Cross-check و کنترل نهایی است.
خروجی
نظریه کارشناسی بازسازی‌شده و ناشناس‌سازی‌شده با حذف اطلاعات هویتی و ارقام محرمانه این نتیجه باید همراه تاریخ مبنا، فرض‌ها، محدودیت‌ها و شواهد همان پرونده خوانده شود.
ساختمانی قدیمی ابتدا دو طبقه بوده و سال‌ها بعد یک طبقه دیگر بر روی آن احداث شده است. طبقه جدید در تصرف یکی از اعضای خانواده قرار دارد اما سند تفکیکی مستقل برای آن صادر نشده و مدارک شهرداری نیز کامل نیست. در زمان تقسیم دارایی، سؤال این است که این طبقه چه ارزش اقتصادی دارد و چگونه باید از ارزش کل ساختمان تفکیک شود.
روش
بررسی اسناد و مدارک مؤثر، بازدید میدانی، تطبیق وضع موجود با مستندات و کنترل نتیجه با شواهد فنی و بازار متناسب با موضوع پرونده. روش تکمیلی شامل کنترل مدارک، بازدید یا تحلیل فنی، ثبت مغایرت، محاسبه، Cross-check و کنترل نهایی است.
خروجی
نظریه کارشناسی بازسازی‌شده و ناشناس‌سازی‌شده با حذف اطلاعات هویتی و ارقام محرمانه این نتیجه باید همراه تاریخ مبنا، فرض‌ها، محدودیت‌ها و شواهد همان پرونده خوانده شود.
مالک یک واحد ادعا می‌کند پارکینگی که هنگام خرید تحویل گرفته با محل مندرج در صورت‌مجلس تفکیکی متفاوت است. محل مورد استفاده فعلی دسترسی مناسب‌تری دارد، اما پارکینگ سندی او در انتهای زیرزمین و مجاور ستون قرار گرفته است. اختلاف پس از فروش یکی از واحدها و مطالبه مالک جدید برای تحویل جای پارک رسمی آشکار شده است.
روش
بررسی اسناد و مدارک مؤثر، بازدید میدانی، تطبیق وضع موجود با مستندات و کنترل نتیجه با شواهد فنی و بازار متناسب با موضوع پرونده. روش تکمیلی شامل کنترل مدارک، بازدید یا تحلیل فنی، ثبت مغایرت، محاسبه، Cross-check و کنترل نهایی است.
خروجی
نظریه کارشناسی بازسازی‌شده و ناشناس‌سازی‌شده با حذف اطلاعات هویتی و ارقام محرمانه این نتیجه باید همراه تاریخ مبنا، فرض‌ها، محدودیت‌ها و شواهد همان پرونده خوانده شود.
مالک یک واحد مسکونی مدعی است پس از احداث ساختمان مجاور، نور طبیعی و دید اصلی واحد او به میزان محسوسی کاهش یافته و ارزش ملک پایین آمده است. موضوع ارزیابی در چنین پرونده‌ای فقط سنجش مقدار نور نیست؛ باید مشخص شود این تغییر چه اثری بر مطلوبیت بازار، کیفیت سکونت و قیمت قابل تحقق واحد داشته است.
روش
بررسی اسناد و مدارک مؤثر، بازدید میدانی، تطبیق وضع موجود با مستندات و کنترل نتیجه با شواهد فنی و بازار متناسب با موضوع پرونده. روش تکمیلی شامل کنترل مدارک، بازدید یا تحلیل فنی، ثبت مغایرت، محاسبه، Cross-check و کنترل نهایی است.
خروجی
نظریه کارشناسی بازسازی‌شده و ناشناس‌سازی‌شده با حذف اطلاعات هویتی و ارقام محرمانه این نتیجه باید همراه تاریخ مبنا، فرض‌ها، محدودیت‌ها و شواهد همان پرونده خوانده شود.
در یک ساختمان چندواحدی، مالک طبقه آخر مدعی است مطابق قرارداد اولیه حق استفاده اختصاصی از بخش عمده پشت‌بام را دارد. سایر مالکان می‌گویند پشت‌بام جزء مشاعات است و استفاده انحصاری نباید مانع دسترسی به تأسیسات مشترک شود. موضوع کارشناسی، تعیین اثر و ارزش اقتصادی این حق استفاده در فرض احراز قانونی آن است، نه تعیین مالکیت حقوقی که خارج از حدود صرف ارزیابی است.
روش
بررسی اسناد و مدارک مؤثر، بازدید میدانی، تطبیق وضع موجود با مستندات و کنترل نتیجه با شواهد فنی و بازار متناسب با موضوع پرونده. روش تکمیلی شامل کنترل مدارک، بازدید یا تحلیل فنی، ثبت مغایرت، محاسبه، Cross-check و کنترل نهایی است.
خروجی
نظریه کارشناسی بازسازی‌شده و ناشناس‌سازی‌شده با حذف اطلاعات هویتی و ارقام محرمانه این نتیجه باید همراه تاریخ مبنا، فرض‌ها، محدودیت‌ها و شواهد همان پرونده خوانده شود.
دو مالک مجاور درباره محل دقیق مرز مشترک اختلاف دارند. مالک اول ادعا می‌کند دیوار جدید همسایه حدودی را وارد ملک او کرده و مالک دوم استناد می‌کند دیوار بر اساس وضع موجود قدیمی و توافق عرفی احداث شده است. چنین پرونده‌ای در ظاهر اختلاف چند ده سانتی‌متری است، اما می‌تواند بر مساحت سندی، امکان ساخت، پارکینگ و حتی دسترسی ملک اثر جدی بگذارد.
روش
بررسی اسناد و مدارک مؤثر، بازدید میدانی، تطبیق وضع موجود با مستندات و کنترل نتیجه با شواهد فنی و بازار متناسب با موضوع پرونده. روش تکمیلی شامل کنترل مدارک، بازدید یا تحلیل فنی، ثبت مغایرت، محاسبه، Cross-check و کنترل نهایی است.
خروجی
نظریه کارشناسی بازسازی‌شده و ناشناس‌سازی‌شده با حذف اطلاعات هویتی و ارقام محرمانه این نتیجه باید همراه تاریخ مبنا، فرض‌ها، محدودیت‌ها و شواهد همان پرونده خوانده شود.
موضوع پرونده، برآورد ارزش روز یک باغ مشجر با مساحت تقریبی شش هزار مترمربع در محدوده یافت‌آباد تهران است. هدف این نمونه، نشان‌دادن این نکته است که ارزش چنین ملکی فقط با ضرب مساحت در قیمت یک متر زمین به دست نمی‌آید. باغ از عرصه، پوشش درختی، دسترسی، آب، مستحدثات و مجموعه‌ای از محدودیت‌های کاربری تشکیل شده و هر بخش می‌تواند بر قیمت قابل تحقق در بازار اثر بگذارد.
روش
بررسی اسناد و مدارک مؤثر، بازدید میدانی، تطبیق وضع موجود با مستندات و کنترل نتیجه با شواهد فنی و بازار متناسب با موضوع پرونده. روش تکمیلی شامل کنترل مدارک، بازدید یا تحلیل فنی، ثبت مغایرت، محاسبه، Cross-check و کنترل نهایی است.
خروجی
نظریه کارشناسی بازسازی‌شده و ناشناس‌سازی‌شده با حذف اطلاعات هویتی و ارقام محرمانه این نتیجه باید همراه تاریخ مبنا، فرض‌ها، محدودیت‌ها و شواهد همان پرونده خوانده شود.
تعیین ارزش سرقفلی یک واحد تجاری با تمرکز بر موقعیت، بر تجاری، ابعاد، بهره‌برداری، قرارداد و شواهد بازار.
روش
تفکیک نوع حق، کنترل قرارداد و مدارک، بازدید تجاری، انتخاب نمونه‌های قابل مقایسه و تعدیل عوامل مکانی و قراردادی. روش تکمیلی شامل کنترل مدارک، بازدید یا تحلیل فنی، ثبت مغایرت، محاسبه، Cross-check و کنترل نهایی است.
خروجی
نتیجه عددی محرمانه؛ نسخه عمومی منطق ارزیابی سرقفلی و عوامل مؤثر را تشریح می‌کند. این نتیجه باید همراه تاریخ مبنا، فرض‌ها، محدودیت‌ها و شواهد همان پرونده خوانده شود.
تعیین ارزش روز یک واحد مسکونی ۱۰۷ مترمربعی در تهران با تطبیق مدارک، بازدید و تحلیل شواهد بازار.
روش
کنترل سند و مشخصات، بازدید میدانی، انتخاب نمونه‌های قابل مقایسه، تعدیل تفاوت‌ها و کنترل متقابل نتیجه. روش تکمیلی شامل کنترل مدارک، بازدید یا تحلیل فنی، ثبت مغایرت، محاسبه، Cross-check و کنترل نهایی است.
خروجی
نتیجه عددی محرمانه؛ نسخه عمومی روش و عوامل اثرگذار را نمایش می‌دهد. این نتیجه باید همراه تاریخ مبنا، فرض‌ها، محدودیت‌ها و شواهد همان پرونده خوانده شود.
تعیین سال یا بازه محتمل ساخت با تفکیک بنای اولیه از بازسازی و الحاقات
روش
ساخت خط زمانی مدارک و تطبیق آن با شواهد سازه، مصالح، نما، تأسیسات، اتصالات و مداخلات بعدی روش تکمیلی شامل کنترل مدارک، بازدید یا تحلیل فنی، ثبت مغایرت، محاسبه، Cross-check و کنترل نهایی است.
خروجی
اعلام تاریخ یا بازه محتمل همراه با سطح اطمینان، شواهد مؤثر، تعارض مدارک و محدودیت نتیجه این نتیجه باید همراه تاریخ مبنا، فرض‌ها، محدودیت‌ها و شواهد همان پرونده خوانده شود.
ارزیابی املاک و دارایی ثابت برای رسیدگی مالی، ارزش منصفانه یا افشای موردنیاز شرکت
روش
ساخت ماتریس تطبیق سند، پلاک، کد حسابداری و وضع موجود؛ ثبت مفروضات و مغایرت‌ها پیش از جمع‌بندی ارزش روش تکمیلی شامل کنترل مدارک، بازدید یا تحلیل فنی، ثبت مغایرت، محاسبه، Cross-check و کنترل نهایی است.
خروجی
گزارش ارزش و جدول تطبیق قابل ردیابی برای بررسی تیم مالی و حسابرس در حدود مسئولیت‌های خود این نتیجه باید همراه تاریخ مبنا، فرض‌ها، محدودیت‌ها و شواهد همان پرونده خوانده شود.
پیش از ارزیابی رسمی باید مشخص شود هر ردیف حسابداری دقیقاً به کدام دارایی فیزیکی و مدرک مربوط است.
روش
تطبیق دفتر دارایی با اسناد و محل، کنترل وضعیت بهره‌برداری، برنامه‌ریزی بازدید و ثبت محدودیت‌ها پیش از ورود به ارزش‌گذاری. روش تکمیلی شامل کنترل مدارک، بازدید یا تحلیل فنی، ثبت مغایرت، محاسبه، Cross-check و کنترل نهایی است.
خروجی
فهرست دارایی آماده ارزش‌گذاری با شناسه یکتا، وضعیت مدارک و مغایرت‌های روشن؛ بدون ادعای تأیید افزایش سرمایه یا نتیجه پرونده واقعی. این نتیجه باید همراه تاریخ مبنا، فرض‌ها، محدودیت‌ها و شواهد همان پرونده خوانده شود.
ساخت یک بسته هماهنگ از گزارش‌ها و پیوست‌های چند دارایی برای ترجمه و ارائه
روش
تعریف دامنه هر دارایی، کنترل یکپارچگی نام‌ها و شناسه‌ها، ارزش‌گذاری و شماره‌گذاری منظم گزارش‌ها و پیوست‌ها روش تکمیلی شامل کنترل مدارک، بازدید یا تحلیل فنی، ثبت مغایرت، محاسبه، Cross-check و کنترل نهایی است.
خروجی
بسته قابل ردیابی شامل گزارش هر دارایی، جدول جمع‌بندی و نسخه مرتب برای مترجم رسمی این نتیجه باید همراه تاریخ مبنا، فرض‌ها، محدودیت‌ها و شواهد همان پرونده خوانده شود.
تنظیم گزارش ارزش ملک با اطلاعات قابل تطبیق مالک و دارایی برای اثبات دارایی
روش
کنترل هویت و مالکیت، بازدید و ارزش‌گذاری، سپس بازبینی نام‌ها، تاریخ‌ها، واحد پول و پیوست‌ها پیش از ترجمه روش تکمیلی شامل کنترل مدارک، بازدید یا تحلیل فنی، ثبت مغایرت، محاسبه، Cross-check و کنترل نهایی است.
خروجی
گزارش منظم و قابل ترجمه با مشخصات روشن مالک، ملک، ارزش، تاریخ مبنا و محدودیت استفاده این نتیجه باید همراه تاریخ مبنا، فرض‌ها، محدودیت‌ها و شواهد همان پرونده خوانده شود.
تعیین ارزش روز ملک در تاریخ مشخص برای معامله، وثیقه یا تصمیم مالی
روش
تطبیق اسناد با وضع موجود، بازدید فنی، تحلیل ویژگی‌های مؤثر و کنترل شواهد قابل اتکا از بازار روش تکمیلی شامل کنترل مدارک، بازدید یا تحلیل فنی، ثبت مغایرت، محاسبه، Cross-check و کنترل نهایی است.
خروجی
گزارش ارزش در تاریخ مبنا با فرض‌ها، منابع، محدودیت‌ها و مشخصات قابل ردیابی ملک این نتیجه باید همراه تاریخ مبنا، فرض‌ها، محدودیت‌ها و شواهد همان پرونده خوانده شود.
در یک سناریوی کاملاً فرضی، نظریه اولیه ارزش یک آپارتمان را با مساحت ۱۳۵ مترمربع و نرخ ۲۱۰ میلیون تومان برای هر مترمربع، معادل ۲۸ میلیارد و ۳۵۰ میلیون تومان اعلام می‌کند؛ در حالی که سند تک‌برگ و صورت‌مجلس تفکیکی مساحت ۱۲۸٫۴۰ مترمربع را نشان می‌دهند. تاریخ برخی شواهد بازار نیز با تاریخ مبنای خواسته‌شده منطبق نیست و نحوه تعدیل املاک مقایسه‌ای در گزارش قابل ردیابی نیست.
روش
بازبینی مستقل با تفکیک سه محور انجام می‌شود: نخست تطبیق سند، صورت‌مجلس و نقشه با عدد استفاده‌شده در محاسبه؛ سپس کنترل تاریخ مبنا و قابلیت اتکای شواهد؛ و در پایان بازسازی جدول مقایسه، تعدیل تفاوت‌های مؤثر و کنترل عددی فرمول‌ها. ایرادات قابل سنجش از اختلاف سلیقه کارشناسی جدا می‌شوند و برای هر ایراد، مدرک پشتیبان و اثر احتمالی بر نتیجه ثبت می‌شود.
خروجی
در بازسازی آموزشی محاسبه، مساحت رسمی ۱۲۸٫۴۰ مترمربع و نرخ تعدیل‌شده ۱۹۸ میلیون تومان برای هر مترمربع، مبلغ ۲۵ میلیارد و ۴۲۳ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان را نشان می‌دهد. فاصله با عدد نظریه اولیه ۲ میلیارد و ۹۲۶ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان، حدود ۱۰٫۳ درصد است. این عدد صرفاً خروجی سناریوی آموزشی است؛ مرجع رسیدگی درباره پذیرش اعتراض، ارجاع تکمیلی یا هیأت کارشناسی تصمیم می‌گیرد.
مالک، ترک‌های ساختمان را به عملیات گودبرداری مجاور نسبت می‌دهد و پیمانکار همه آثار را قدیمی یا غیرسازه‌ای می‌داند؛ شواهد برای همه ترک‌ها یکسان نیست.
روش
تعریف سؤال، بررسی اسناد، تهیه نقشه ترک، تصویربرداری کدگذاری‌شده، اندازه‌گیری، مقایسه پیش و پس از عملیات و پایش دو مرحله‌ای ترک‌های منتخب. روش تکمیلی شامل کنترل مدارک، بازدید یا تحلیل فنی، ثبت مغایرت، محاسبه، Cross-check و کنترل نهایی است.
خروجی
در سناریوی آموزشی، یک علت واحد برای همه ترک‌ها تأیید نمی‌شود؛ آثار قدیمی، موارد دارای قرائن مرتبط و موارد فاقد شواهد کافی جداگانه گزارش می‌شوند. این نتیجه باید همراه تاریخ مبنا، فرض‌ها، محدودیت‌ها و شواهد همان پرونده خوانده شود.
متقاضی برای ارائه مستندات مالی در فرآیند مهاجرت، نیازمند تعیین ارزش روز یکی از دارایی‌های ملکی خود بوده است. سند مالکیت به تنهایی ارزش اقتصادی ملک را مشخص نمی‌کند و برای ارائه به مراجع خارجی، تهیه گزارش کارشناسی رسمی قابل استناد ضروری است.
روش
روش تکمیلی شامل کنترل مدارک، بازدید یا تحلیل فنی، ثبت مغایرت، محاسبه، Cross-check و کنترل نهایی است.
خروجی
گزارش کارشناسی رسمی شامل ارزش روز ملک در تاریخ ارزیابی، مشخصات کامل مورد کارشناسی و مستندات مربوطه تهیه شد.
این گزارش می‌تواند پس از انجام ترجمه رسمی و طی مراحل مورد نیاز، به عنوان یکی از مستندات مالی در فرآیندهای بین‌المللی مورد استفاده قرار گیرد.
در یک اختلاف مالی، ارزیابی روز یک واحد مسکونی درخواست شده است. مالک ارزش ملک را بر مبنای ۱۴۸ مترمربع اعلام می‌کند، در حالی که سند مالکیت مساحت ۱۴۱٫۸۰ مترمربع را نشان می‌دهد. واحد دارای یک پارکینگ مزاحم است. مسئله کارشناسی این است که کدام مساحت باید مبنای ارزش‌گذاری قرار گیرد و اثر پارکینگ مزاحم چگونه مستند شود.
روش
بررسی سند مالکیت، صورت‌مجلس تفکیکی، پلان و مدارک ارائه‌شده ساختمان، بازدید محل و مقایسه سه شاهد بازار با نرخ‌های تعدیل‌شده ۱۶۲، ۱۶۷ و ۱۶۵ میلیون تومان به ازای هر مترمربع. منشأ اختلاف ۶٫۲۰ مترمربع جداگانه بررسی و اثر پارکینگ مزاحم بر پایه شاهد مقایسه‌ای مستقل تحلیل شده است.
خروجی
مبنای ارزش‌گذاری در این سناریوی آموزشی ۱۴۱٫۸۰ مترمربع رسمی است. با نرخ میانه ۱۶۵ میلیون تومان، ارزش پایه ۲۳٬۳۹۷٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان و با کسر اثر مستند ۳۲۰ میلیون تومانی پارکینگ مزاحم، ارزش نهایی برآوردی ۲۳٬۰۷۷٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان، معادل حدود ۲۳٫۱ میلیارد تومان است.
اختلاف درباره تفکیک ارزش عین ملک تجاری از ارزش اقتصادی حق کسب‌وپیشه و آثار تصرف مستأجر.
روش
مساحت ثبتی، مساحت مورد تأیید شهرداری و مساحت واقعی از هم تفکیک و سپس اثر اقتصادی و ریسک بخش مازاد جداگانه تحلیل شد. روش تکمیلی شامل کنترل مدارک، بازدید یا تحلیل فنی، ثبت مغایرت، محاسبه، Cross-check و کنترل نهایی است.
خروجی
بخش منطبق با مدارک با اتکای بیشتر و بخش مورد اختلاف با بیان فرض‌ها، عدم قطعیت و اثر احتمالی تغییر وضعیت اداری ارزیابی شد. این نتیجه باید همراه تاریخ مبنا، فرض‌ها، محدودیت‌ها و شواهد همان پرونده خوانده شود.
سناریوی آموزشی درباره ارزیابی وثیقه‌ای که وضعیت بهره‌برداری، کاربری مدارک و مشخصات واقعی آن یکسان نیستند.
روش
کنترل مدارک، بازدید، ثبت بهره‌برداری واقعی، تحلیل شواهد بازار متناسب، اعلام فرض‌ها و تفکیک موضوع ارزش‌گذاری از تصمیم اعتباری بانک. روش تکمیلی شامل کنترل مدارک، بازدید یا تحلیل فنی، ثبت مغایرت، محاسبه، Cross-check و کنترل نهایی است.
خروجی
گزارش کارشناسی باید ارزش را با فرض‌ها و محدودیت‌های روشن اعلام و هر ناسازگاری مؤثر میان مدارک و وضعیت بهره‌برداری را جداگانه گزارش کند. پذیرش نهایی وثیقه و نسبت تسهیلات تصمیم مرجع اعتباری است.
سناریوی آموزشی برای ارزیابی ملک موروثی و مشاع هنگامی که وراث درباره ارزش، قابلیت فروش و اثر وضعیت تصرف اختلاف دارند.
روش
تعریف دقیق موضوع و تاریخ ارزیابی، کنترل مدارک مالکیت، بازدید، تحلیل بازار و توضیح فرض‌ها و محدودیت‌هایی که بر ارزش اثر دارند. روش تکمیلی شامل کنترل مدارک، بازدید یا تحلیل فنی، ثبت مغایرت، محاسبه، Cross-check و کنترل نهایی است.
خروجی
ارزیابی باید تاریخ مبنا، کل ملک یا سهم مورد ارجاع، وضعیت تصرف و محدودیت‌های مؤثر را روشن کند. تقسیم حقوقی سهم‌ها و نحوه فروش موضوع جداگانه‌ای از تعیین ارزش کارشناسی است.
دو تصمیم‌گیر درباره اتکاپذیری قیمت پیشنهادی یک واحد تجاری اختلاف داشتند؛ آگهی‌های موجود پراکنده بود و شرایط بهره‌برداری و اجاره در همه شواهد یکسان نبود.
روش
هدف و تاریخ ارزیابی تعریف شد، مدارک و وضعیت بهره‌برداری بررسی گردید، بازدید انجام شد و شواهد بازار بر اساس موقعیت، ویترین، مساحت، دسترسی، درآمد و شرایط معامله تعدیل شدند. روش تکمیلی شامل کنترل مدارک، بازدید یا تحلیل فنی، ثبت مغایرت، محاسبه، Cross-check و کنترل نهایی است.
خروجی
به‌جای اتکا به یک آگهی، بازه تحلیلی و عدد جمع‌بندی همراه با عوامل حساس، محدودیت داده و دلایل کنارگذاشتن برخی شواهد ارائه شد. این نتیجه باید همراه تاریخ مبنا، فرض‌ها، محدودیت‌ها و شواهد همان پرونده خوانده شود.
گسترش رطوبت به فضای مجاور و اختلاف درباره منشأ، دامنه آسیب و هزینه بازگردانی.
روش
ثبت خط زمانی، بازدید، ترسیم مسیر نفوذ، بررسی تأسیسات و متره اجزای آسیب‌دیده. روش تکمیلی شامل کنترل مدارک، بازدید یا تحلیل فنی، ثبت مغایرت، محاسبه، Cross-check و کنترل نهایی است.
خروجی
تفکیک منشأ، خسارت مستقیم و هزینه بازگردانی این نتیجه باید همراه تاریخ مبنا، فرض‌ها، محدودیت‌ها و شواهد همان پرونده خوانده شود.
تحلیل موقعیت، کاربری، بهره‌برداری و شواهد مقایسه‌ای روش تکمیلی شامل کنترل مدارک، بازدید یا تحلیل فنی، ثبت مغایرت، محاسبه، Cross-check و کنترل نهایی است.
خروجی
ارائه بازه ارزش و عوامل حساس این نتیجه باید همراه تاریخ مبنا، فرض‌ها، محدودیت‌ها و شواهد همان پرونده خوانده شود.
مطالعه موردی آموزشی درباره پرونده‌ای که اختلاف اصلی آن فقط «عدد اجاره» نیست؛ بلکه تاریخ شروع و پایان دوره، تفاوت قرارداد با بازار، ترکیب ودیعه و اجاره و تغییر نرخ در طول زمان هم‌زمان بر نتیجه اثر می‌گذارند.
روش
روش اصلی مقایسه بازار اجاره با تفکیک زمانی، کنترل قرارداد همان ملک، تبدیل شفاف ودیعه و اجاره به مبنای مقایسه‌پذیر، تعدیل تفاوت‌های فیزیکی و Cross-check نتیجه است.
خروجی
خروجی مطالعه موردی یک «عدد تنها» نیست؛ یک زنجیره قابل ردیابی از سؤال، دوره، شواهد، تعدیل، نرخ‌های بازه‌ای و جمع نهایی است. ارقام نمونه صرفاً برای آموزش روش‌اند.
ظهور ترک‌های قطری و افقی در چند نقطه و نگرانی درباره ارتباط آنها با نشست یا عملیات مجاور.
روش
نقشه‌برداری ترک، اندازه‌گیری، بررسی سوابق، کنترل تغییرشکل‌های همراه و تعریف برنامه پایش. روش تکمیلی شامل کنترل مدارک، بازدید یا تحلیل فنی، ثبت مغایرت، محاسبه، Cross-check و کنترل نهایی است.
اختلاف درباره اجاره متعارف یک واحد تجاری دارای سابقه قرارداد طولانی و شرایط خاص بهره‌برداری.
روش
مرور قراردادها، تثبیت تاریخ مبنا، بازدید، تحلیل مشخصات تجاری، انتخاب نمونه‌های قابل کنترل و همسان‌سازی شرایط. روش تکمیلی شامل کنترل مدارک، بازدید یا تحلیل فنی، ثبت مغایرت، محاسبه، Cross-check و کنترل نهایی است.
خروجی
ارائه بازه اجاره متعارف با جدول تعدیلات، تفکیک ودیعه و اجاره و بیان اثر محدودیت‌ها و حقوق قراردادی. این نتیجه باید همراه تاریخ مبنا، فرض‌ها، محدودیت‌ها و شواهد همان پرونده خوانده شود.
اختلاف درباره سهم ارزش مالکیت، منافع قراردادی و حق تجاری در یک واحد دارای سابقه بهره‌برداری.
روش
تعریف اجزای حق، مرور اسناد، برآورد ارزش عین آزاد، تحلیل اجاره قراردادی و متعارف و کنترل سناریوهای ادامه، انتقال و تخلیه. روش تکمیلی شامل کنترل مدارک، بازدید یا تحلیل فنی، ثبت مغایرت، محاسبه، Cross-check و کنترل نهایی است.
خروجی
ارائه جدول تفکیک اجزای ارزش و روابط آنها بدون جمع‌زدن هم‌پوشان، همراه با سناریو و محدودیت روشن. این نتیجه باید همراه تاریخ مبنا، فرض‌ها، محدودیت‌ها و شواهد همان پرونده خوانده شود.
تعیین اجاره‌بهای یک آپارتمان مسکونی با توجه به مشخصات ملک و زمان ارزیابی.
روش
بررسی مدارک، تصاویر و اطلاعات اعلامی و تحلیل اجاره‌بها در محدوده مأموریت. روش تکمیلی شامل کنترل مدارک، بازدید یا تحلیل فنی، ثبت مغایرت، محاسبه، Cross-check و کنترل نهایی است.
خروجی
اعلام اجاره‌بهای ماهانه و معادل سالانه در گزارش، مشروط به تاریخ مبنا و مفروضات آن. این نتیجه باید همراه تاریخ مبنا، فرض‌ها، محدودیت‌ها و شواهد همان پرونده خوانده شود.
شرکت فرضی «الف» برای تصمیم مالی و تهیه بسته مستند تجدید ارزیابی، فهرستی شامل ۳۶ ردیف حسابداری مرتبط با ساختمان‌ها و مستحدثات ارائه می‌کند. در نگاه اول ممکن است تصور شود ۳۶ ردیف یعنی ۳۶ دارایی مستقل؛ اما بررسی اولیه نشان می‌دهد این ردیف‌ها فقط به ۱۲ محل فیزیکی مربوط‌اند و بخشی از آنها هزینه ساخت اولیه، توسعه، بازسازی، تأسیسات ثابت یا اصلاحات سنواتی همان ملک هستند.
ریسک اصلی پرونده صدور یک عدد نهایی بدون زنجیره ردیابی است. اگر دفتر دارایی مستقیماً مبنای ارزش‌گذاری قرار گیرد، یک جزء فیزیکی ممکن است چند بار شمرده شود؛ اگر فقط وضع موجود مبنا باشد، ممکن است بخشی از ملک که مالکیت یا مجوز آن روشن نیست داخل جمع اصلی قرار گیرد. بنابراین مسئله اصلی «قیمت‌گذاری ۱۲ ملک» نیست، بلکه ساخت یک Master Asset Register است که هر رقم نهایی را تا سند، بازدید، کد حسابداری و شواهد بازار قابل ردیابی کند.
سه مغایرت کلیدی از همان مرحله تطبیق آشکار می‌شود: در دارایی A-03 مساحت سند ۳٬۴۸۰ مترمربع است اما برداشت وضع موجود ۳٬۶۳۸ مترمربع را نشان می‌دهد؛ در دفتر دارایی نیز یک ردیف تاریخی با عنوان «الحاق ۲۲۰ مترمربع» وجود دارد که الزاماً معادل اختلاف هندسی ۱۵۸ مترمربع نیست. در A-07 سند به نام شرکت وابسته است نه شرکت اصلی. در A-09 دو ردیف تأسیسات ثابت هم‌زمان در دفتر ساختمان و دفتر تجهیزات ثبت شده‌اند و خطر دوباره‌شماری دارند.
پرسش کارشناسی این پرونده بنابراین چهار بخش دارد: چه چیزی واقعاً متعلق به شرکت است؟ چه مساحتی برای هر جزء قابل اتکا است؟ کدام جزء باید مستقل یا همراه بنا ارزش‌گذاری شود؟ و چگونه جمع نهایی بدون حذف یا دوباره‌شماری به ۳۶ ردیف حسابداری بازگردانده شود؟
روش
روش کار در پنج لایه طراحی می‌شود. لایه اول «شناسه‌سازی» است: برای هر محل یک Asset ID مستقل تعریف می‌شود و تمام کدهای حسابداری، اسناد، تصاویر، نقشه‌ها و محاسبات به آن متصل می‌شوند. کد حسابداری به‌تنهایی شناسه کارشناسی محسوب نمی‌شود، زیرا ممکن است طی سال‌ها تغییر یا چندبار برای یک دارایی استفاده شده باشد.
لایه دوم «تطبیق حقوقی و فیزیکی» است. مالکیت، سهم، پلاک، کاربری، مساحت رسمی و محدودیت‌های سند با وضع موجود و مدارک ساختمانی مقابله می‌شود. هر اختلاف در ماتریس مغایرت ثبت می‌شود و تا زمان رفع، وضعیت آن باز، مشروط یا خارج از دامنه باقی می‌ماند.
لایه سوم «تفکیک اجزای ارزش‌گذاری» است. زمین، بنای اصلی، مستحدثات خاص و تأسیسات ثابت فقط وقتی جدا می‌شوند که این تفکیک از نظر روش ارزش‌گذاری و جلوگیری از دوباره‌شماری لازم باشد. اقلامی که در ارزش بنای مقایسه‌ای مستترند دوباره به عنوان تجهیزات افزوده نمی‌شوند.
لایه چهارم «انتخاب روش» است. برای املاک دارای بازار قابل مقایسه، رویکرد مقایسه بازار محور اصلی است؛ برای ساختمان تخصصی A-09 که شواهد معاملاتی مستقیم ضعیف است، رویکرد هزینه با برآورد هزینه جایگزینی و استهلاک فیزیکی/عملکردی استفاده می‌شود. برای دو ملک اجاره‌ای A-05 و A-11، رویکرد درآمد فقط به‌عنوان Cross-check به کار می‌رود تا نتیجه بازار با ظرفیت درآمدی ناسازگار نباشد.
لایه پنجم «کنترل و گزارش» است. نتایج در سطح Asset ID جمع می‌شوند، سپس به ردیف‌های دفتر دارایی Mapping می‌شوند. جمع افقی در سطح هر ملک، جمع عمودی در سطح طبقه دارایی، کنترل دوباره‌شماری و بازبینی مستقل دارایی‌های بااهمیت قبل از صدور گزارش انجام می‌شود.
خروجی
پس از تطبیق، ۳۶ ردیف حسابداری به ۱۲ دارایی فیزیکی و ۱۹ جزء ارزش‌گذاری‌شونده نگاشت می‌شود. دو ردیف تأسیسات A-09 به دلیل هم‌پوشانی با ارزش ساختمان از جمع مستقل حذف می‌شوند. A-07 به دلیل مالکیت شرکت وابسته از جمع اصلی شرکت تفکیک و در پیوست «دارایی خارج از مالکیت مستقیم» گزارش می‌شود.
در A-03، مساحت ۳٬۶۳۸ مترمربع به‌عنوان وضع موجود ثبت می‌شود اما برای بخش فاقد مستند کافی، ارزش در سناریوی اصلی بدون فرض قانونی‌بودن الحاق گزارش می‌شود. ردیف حسابداری «الحاق ۲۲۰ مترمربع» نیز به‌عنوان سابقه هزینه نگهداری می‌شود و به‌طور خودکار به ۲۲۰ مترمربع بنای قابل ارزش‌گذاری تبدیل نمی‌شود. این تفکیک مانع آن می‌شود که عنوان حسابداری به جای مدرک فنی یا حقوقی بنشیند.
در سناریوی آموزشی این پرونده، ارزش ناخالص ۱۲ محل پس از تحلیل روش‌های مربوط ۶٬۱۲۵ میلیارد تومان است. از این مبلغ، ۴۴۰ میلیارد تومان مربوط به A-07 است که مالکیت آن برای شرکت اصلی احراز نشده؛ بنابراین جمع سبد تحت مالکیت مستقیم شرکت در سناریوی اصلی ۵٬۶۸۵ میلیارد تومان می‌شود. این ارقام صرفاً برای نمایش منطق تطبیق و کنترل ساخته شده‌اند و ارزش واقعی هیچ شرکت یا ملکی نیستند.
خروجی نهایی فقط یک عدد نیست: Master Asset Register، ماتریس مغایرت، جدول روش و شواهد هر دارایی، ماتریس Mapping به دفتر دارایی، فهرست اقلام خارج از دامنه/مشروط و برگه کنترل جمع‌ها همراه گزارش می‌شود. بدین ترتیب هر عدد نهایی قابلیت Trace-back تا مدرک و مشاهده مبنا را دارد.
ماه
جستوجوی یکپارچه ماه
عبارت موردنظر را تایپ کنید تا خدمات، مقالات، پرونده‌ها و راهکارها نمایش داده شوند.
تمکن مالی، ویزا و ارزیابی دارایی
