ماه
جستوجوی یکپارچه ماه
عبارت موردنظر را تایپ کنید تا خدمات، مقالات، پروندهها و راهکارها نمایش داده شوند.
پیش از سفارش ارزیابی املاک شرکت، مدارک هر ملک، فهرست دارایی ثابت، تاریخ مبنا و هدف گزارش را هماهنگ کنید.
هدف گزارش و تاریخ مبنا را قبل از سفارش روشن کنید.
هر ملک را به ردیف متناظر در دفتر دارایی ثابت متصل کنید.
نواقص و تعارض مدارک را از ابتدا اعلام کنید.
حدود استفاده: این راهنما منطق فنی و کنترلی موضوع را توضیح می‌دهد. نتیجه هر پرونده به مدارک، تاریخ مبنا، بازدید، حدود صلاحیت و مقررات قابل اعمال در همان تاریخ وابسته است.
1) موضوع و هدف بررسی
اگر شرکت شما برای حسابرسی یا بررسی صورت‌های مالی به ارزیابی ملک نیاز دارد، پیش از درخواست قیمت کارشناسی، سه موضوع را روشن کنید: کدام دارایی باید بررسی شود، ارزش آن در چه تاریخی لازم است و گزارش برای چه استفاده‌ای تهیه می‌شود. پاسخ این پرسش‌ها مشخص می‌کند چه مدارکی باید آماده شود و کارشناس دقیقاً درباره چه موضوعی اظهارنظر کند.
ارزیابی املاک برای حسابرسی زمانی کاربردی‌تر است که مشخصات ملک در سند، فهرست دارایی‌های شرکت و گزارش کارشناسی به یک دارایی واحد اشاره کنند. این راهنما برای آماده‌سازی همین اطلاعات نوشته شده است؛ نه برای تعیین شیوه ثبت حسابداری یا تضمین پذیرش گزارش توسط حسابرس.
2) ابتدا هدف گزارش را با واحد مالی روشن کنید
عبارت «قیمت روز املاک شرکت» همیشه درخواست کاملی نیست. ممکن است واحد مالی به برآورد ارزش در پایان دوره گزارشگری نیاز داشته باشد، در حالی که مدیریت شرکت قصد فروش ملک را دارد. گاهی هم موضوع اصلی، شناسایی املاک و تطبیق آنها با فهرست دارایی ثابت است. این درخواست‌ها را در یک عنوان مبهم جمع نکنید.
پیشنهاد می‌شود پیش از شروع، واحد مالی و استفادهکننده گزارش درباره هدف، تاریخ مبنای ارزیابی، دارایی‌های مشمول و نوع خروجی توافق کنند. اگر گزارش برای رسیدگی حسابرس تهیه می‌شود، خواسته‌ها و ابهام‌های او را نیز به صورت مکتوب در اختیار کارشناس بگذارید. گزارش ارزیابی جای گزارش حسابرسی را نمی‌گیرد.
3) پرونده مدارک هر ملک را جداگانه آماده کنید
برای شروع بررسی، یک پوشه مستقل برای هر ملک بسازید. تصویر سند یا مدرک مالکیت موجود، مشخصات ثبتی، میزان سهم شرکت، نشانی و نوع استفاده فعلی را کنار هم قرار دهید. اگر نام مالک در مدرک با نام شرکت متفاوت است، این موضوع باید از ابتدا اعلام شود و با توضیح شفاهی نادیده گرفته نشود.
مدارک مرتبط با مساحت و بنا، مانند نقشه، پایان کار یا سوابق شهرداری، در صورت وجود و ارتباط با موضوع مفید هستند. قرارداد اجاره و اطلاعات وضعیت تصرف نیز برای ملکی که در اختیار مستأجر است اهمیت دارد. نسخه و تاریخ هر مدرک را مشخص کنید تا اطلاعات قدیمی با وضعیت فعلی اشتباه نشود.
این فهرست، پیشنهاد عملی برای آماده‌سازی پرونده است؛ مدارک نهایی به نوع دارایی، حدود مأموریت، دسترسی به اطلاعات و الزامات استفادهکننده گزارش بستگی دارد. نبودن یک مدرک را پنهان نکنید؛ کارشناس باید بتواند درباره اثر این محدودیت تصمیم بگیرد.
4) فهرست املاک را به دفتر دارایی ثابت متصل کنید
برای شرکتی که چند ملک دارد، تنها ارسال چند سند کافی نیست. بهتر است یک فهرست تطبیقی تهیه شود که در آن هر ملک شناسه مشخص داشته باشد و به ردیف متناظر در دفتر دارایی ثابت وصل شود. نشانی، مشخصات ثبتی، سهم مالکیت، کاربری و مدارک موجود را در همان ردیف درج کنید.
اگر یک دارایی در دفاتر به چند جزء تفکیک شده یا چند دارایی در یک ردیف ثبت شده‌اند، پیش از تجمیع ارقام درباره نحوه ارائه خروجی با واحد مالی هماهنگ کنید. اختلاف میان مساحت ثبت‌شده در فهرست شرکت و مساحت مدرک نیز باید جداگانه مشخص شود؛ عددی را صرفاً برای یکسان‌شدن فایل‌ها تغییر ندهید.
5) تاریخ مبنای ارزیابی را از تاریخ بازدید جدا کنید
تاریخ بازدید، تاریخ تنظیم گزارش و تاریخی که ارزش برای آن برآورد می‌شود، ممکن است متفاوت باشند. اگر شرکت به ارزش پایان سال مالی نیاز دارد، درخواست «ارزش روز» در زمان بازدید میتواند به خروجی دیگری منجر شود. تاریخ موردنظر را در درخواست اولیه دقیق بنویسید.
در توضیح عمومی استاندارد بین‌المللی IFRS 13، ارزش منصفانه به معامله‌ای متعارف میان مشارکت‌کنندگان بازار در تاریخ اندازه‌گیری مربوط می‌شود. این اشاره صرفاً برای روشن‌شدن نقش تاریخ و شرایط بازار است و به معنای الزام همه شرکت‌های ایرانی به اجرای این استاندارد نیست. منبع تعریف ارزش منصفانه در بنیاد IFRS.
6) گزارش را فقط با مبلغ نهایی کنترل نکنید
هنگام دریافت گزارش، ابتدا مطابقت مشخصات دارایی با درخواست را بررسی کنید. روشن‌بودن سهم مالکیت، نوع حق مورد ارزیابی، تاریخ مبنا، واحد پول و حدود استفاده از گزارش اهمیت دارد. همچنین باید معلوم باشد کدام اطلاعات از مدرک استخراج شده، کدام مورد مشاهده شده و کدام داده از سوی متقاضی اعلام شده است.
از کارشناس بخواهید روش ارزیابی و داده‌های مؤثر بر نتیجه را متناسب با دامنه مأموریت توضیح دهد. در معرفی عمومی استانداردهای IVS نیز دامنه کار، مبانی ارزش، داده‌ها و مستندسازی گزارش، موضوعات مستقل هستند. این چارچوب بین‌المللی را نباید جایگزین الزامات داخلی یا دستور کار مشخص پرونده دانست. معرفی عمومی استانداردهای IVS.
7) هزینه و زمان انجام کار را بر اساس دامنه بپرسید
برای دریافت پیشنهاد مشخص، تعداد املاک، شهر محل استقرار، نوع کاربری، وضعیت دسترسی و موعد موردنظر را اعلام کنید. ارزیابی یک واحد با مدارک منظم با بررسی مجموعه‌ای از املاک پراکنده و دارای مغایرت، دامنه یکسانی ندارد. زمان و حق‌الزحمه را پس از روشن‌شدن موضوع و بر مبنای ضوابط قابل اعمال همان مأموریت استعلام کنید.
اگر علاوه بر حسابرسی، قصد استفاده از گزارش برای افزایش سرمایه، تأمین مالی یا معامله را دارید، این کاربردها را از ابتدا اعلام کنید. مناسب‌بودن گزارش برای یک هدف، به‌تنهایی به معنای کفایت آن برای همه اهداف دیگر یا ایجاد معافیت مالیاتی نیست.
8) درخواست بررسی املاک شرکت
برای شروع، تعداد و شهر املاک، هدف گزارش و موعد موردنظر را در بخش ثبت درخواست گروه ماه بنویسید. در توضیح اولیه نیازی به درج عمومی شماره سند، کد ملی یا مدارک محرمانه نیست؛ مسیر تحویل مدارک را پس از هماهنگی مشخص کنید.
چک‌لیست اقدام
هدف استفاده، تاریخ مبنا و استفادهکننده گزارش مشخص شود.
مدارک هر ملک در پوشه مستقل قرار گیرد.
فهرست املاک به دفتر دارایی ثابت متصل شود.
مغایرت‌ها و مدارک ناقص جداگانه اعلام شوند.
چارچوب‌های مرجع برای مطالعه بیشتر
نام‌بردن از منابع بین‌المللی به معنی جایگزینی آنها با قوانین و استانداردهای لازم‌الاجرای ایران نیست؛ نسخه و قابلیت اعمال هر منبع باید در تاریخ مأموریت کنترل شود.
پرسش‌های متداول
این نیاز را نباید برای همه شرکتها یکسان فرض کرد. ابتدا موضوع گزارشگری، وضعیت دارایی و درخواست حسابرس یا مرجع استفادهکننده را روشن کنید؛ سپس مشخص شود آیا ارزیابی لازم است و با چه دامنهای باید انجام شود.
مدارک موجود و موارد ناقص را جداگانه اعلام کنید. امکان ادامه بررسی و محدودیت‌های نتیجه باید با توجه به همان پرونده تعیین شود. در گزارش نباید مدرک ارائه‌نشده، تأییدشده تلقی شود.
گزارش قبلی میتواند یکی از مدارک بررسی باشد، اما تاریخ مبنا، هدف اولیه، وضعیت فعلی ملک و خواسته استفادهکننده جدید باید کنترل شود. استفاده مجدد را بدون این بررسی، قطعی ندانید.
